Xây dựng nhà của đối với người Việt Nam lúc nào cũng là 1 việc quan trọng trong cuộc đời mỗi người. Vì vậy trước khi xây nhà cần phải tìm hiểu rõ về quy trinh xây nhà và chuẩn bị kỹ càng để tránh lãng phí về tài chính và tiết kiệm thời gian khi xây dựng công trình.
Tuy nhiên với cuộc sống hiện đại hiện nay ai cũng đều có những công việc bận rộn hằng ngày, với quỹ thời gian vô cùng hạn hẹp nhưng vẫn muốn xây sửa cho mình một ngôi nhà đúng như muốn thì sẽ rất khó khăn. Chủ nhà sẽ phải tự mua vật tư, tự thuê thợ các hạng mục nhỏ từ thi công thô đến thi công hoàn thiện và các đội thợ lại không sự liên kết với nhau dẫn đến khó khăn trong việc giám sát thi công… để tự hoàn thành công việc xây nhà. Vì vậy dịch vụ xây nhà trọn gói sẽ là giải pháp hiệu quả cho những người bận rộn và không có kinh nghiệm quản lý xây nhà và giám sát thi công công trình.
Thế nào là xây nhà trọn gói, dịch vụ xây nhà trọn gói gồm những gì?
Xây nhà trọn gói hay chìa khóa trao tay là hình thức chủ đầu tư sẽ chọn lọc và ký kết giao cho một đơn vị thi công thực hiện toàn bộ công trình. Từ việc thiết kế đến đến hoàn thiện phần thô hoàn thiện phần hoàn thiện đều được giao cho một đơn vị kiểm soát và theo dõi cho đến khi khánh thành chủ nhà chỉ cần nghiệm thu và có thể đưa vào sử dụng. Đơn vị thi công sẽ hỗ trợ chủ nhà thực hiện toàn bộ các khâu như khảo sát, lên phương án thiết kế, lập dự án, báo giá, chuẩn bị nhân công, chuẩn bị vật tư, thi công xây thô, thi công hoàn thiện… cho đến khi bàn giao và thành hợp đồng cho gia chủ. Sau khi nhận bào giao, chủ nhà có thể trang trí lại nội thất theo nhu cầu và đưa vào sử dụng. Hiện nay, dịch vụ xây nhà trọn gói đã dần trở nên phổ biến do tính tiện lợi và phù hợp với những người bận rộn và là sự lựa chọn hàng đầu cảu nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên các vấn đề lựa chọn đơn vị thiết kế thi công trọn gói cũng rất quan trọng.
Dịch vụ xây nhà trọn gói bao gồm các thành phần như sau:
- Xin phép xây dựng.
- Bản vẽ thiết kế nhà, phối cảnh 3D, bản vẽ kỹ thuật thi công.
- Dư toán chi phí.
- Dự toán thời gian.
- Dự toán vật tư.
- Xây dựng phần thô.
- Thi công hoàn thiện.
- Nghiệm thu và bảo hành sau khi hoàn thiện.
Tại sao nên chọn dịch vụ xây nhà trọn gói.
Dịch vụ xây nhà trọn gói được phổ biến và ưa chuộng là vì những lợi ích của nó mang lại là phù hợp với đại đa số những người có nhu cầu xây nhà.
Sở hữu một ngôi nhà hoàn hảo mà không cần biết về xây dựng.
Ai cũng mong muốn có thể tự tay xây dựng lên một ngôi nhà hoàn hảo cho bản thân mình tuy nhiên không phải ai cũng có đủ kiến thức và kinh nghiệm để có thể thi công và hoàn thiện được ngôi nhà đúng kỳ vọng. Sau khi công trình hoàn thiện sẽ có nhiều vấn đề phát sinh và không được đúng ý và còn các vấn đề khác như đội chi phí mất thời gian, nhiều chỗ sai hỏng không lường trước bởi vì không có đủ kinh nghiệm. Bên cạnh đó khi không có sự tư vấn từ kiến trúc sư hay đơn vị thi công chuyên nghiệp thì ngôi nhà tự thi công thường không đạt tiêu chuẩn. Mức phí đầu tư sẽ phải cao hơn nhiều do bị phát sinh trong quá trình thi công và chi phí không được dàn đều từ xây thô cho đến khi hoàn thiện. Bố cục căn nhà không được hợp lý. Chính vì vậy để sở hữu một ngôi nhà hoàn hảo và hạn chế tối đa các phát sinh thì dịch vụ xây nhà trọn gói một lựa chọn rất phù hợp.
Hỗ trợ thủ tục pháp lý.
Để xây dựng một công trình nhà ở hay các công trình khác thì đều phải trải qua rất nhiều công đoạn. Vì vậy một ưu điểm khi các bạn lựa chọn dịch vụ xây nhà trọn gói sẽ giúp cho bạn vừa tiết kiệm thời gian vừa tiết kiệm công sức. Các công đoạn và hạng mục thi công sẽ được lên kế hoạch từ khâu chuẩn bị cho đến khi hoàn thiện công trình nên việc quản lý sẽ dễ dàng và linh hoạt hơn. Và việc xin các thủ tục cấp phép để được thi công cũng mất nhiều thời gian và công sức nhưng nếu bạn lựa chọn dịch vụ xây nhà trọn gói thì đơn vị thiết kế và thi công sẽ có sẵn các bộ hồ sơ và quy trình để có thể hỗ trợ bạn xin phép xây dựng với các quan chức năng.
Tiết kiệm tiền bạc.
Khi bắt đầu xây nhà thì tài chính luôn là vấn đề chủ đầu tư cần phải xác định ngay từ đầu. Khi không nắm được giá cả các loại vật liệu vật tư, không dự trù được chi phí tổng thể và không biết tính toán các loại chi phí khiến nhiều người xây nhà bị đội chi phí lên quá lượng tiền cho phép và nhiều khả năng còn phải gián đoạn thi công. Tuy nhiên khi lựa chọn giải pháp xây nhà trọn gói thì vấn đề này sẽ được giải quyết. Nhà thầu thường sẽ có phương án thiết kế bóc tác và cân đối vật liệu trên tổng thể và có bảng bóc tác để chủ nhà nắm được chi phí tổng thể ngôi nhà. Đơn vị nhà thầu sẽ để khách hàng lựa chọn phương án tối ưu nhất và thống nhất trước các hạng mục, thống nhất về chủng loại vật tư, giá cả của từng chất lượng khác nhau. Nếu chủ đầu tư muốn thay đổi về chủng loại thì cũng có thể chủ động về kinh phí. Bên cạnh đó, nếu quá trình thi công có những lỗi sai lầm cần phải sửa chữa cũng sẽ tốn một khoản tiền không nhỏ thì xây nhà trọn gói sẽ làm giảm tối đa những sai xót không đáng có sau khi hoàn thiện, và tiết kiệm chi phí.
Dễ dàng kiểm soát chất lượng.
Lựa chọn dịch vụ xây nhà trọn gói sẽ dễ hơn trong việc kiểm soát chất lượng công trình. Các yêu cầu kỹ thậut đều được lên bản vẽ thi công chi tiết và các thợ thi công cũng được làm quen với việc đọc và thi công tuân thủ theo bản vẽ làm đúng kỹ thuật của kiến trúc sư và kỹ sư xây dựng. Trong thời gian thi công, khi có những sự cố về trình hoặc những lỗi kỹ thuật nhỏ sẽ được giám sát thi công khắc phục nhanh chóng. Bên cạnh đó còn thể được bảo hành phần kết cấu của công trình. Ngược lại khi xây nhà mà thuê từng đơn vị thi công riêng lẻ cho từng hạng mục thì chủ nhà sẽ gặp khó khăn khi cần bảo hành công trình. Như vậy gia chủ khó có thể nhận về một ngôi nhà hoàn hảo như như ý.
Hạn chế những rủi ro phát sinh.
Dự toán chi phí.
Để có thể xây dựng một ngôi nhà hoàn hảo thì trước hết phải xem xét mức đầu tư của gia chủ. Hãy lên kế hoạch cho kinh phí trước khi làm nhà vì chi phí xây dựng sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ quy mô của công trình. Thẩm mỹ và mức hoàn thiện cũng sẽ thay đổi theo tổng kinh phí đầu tư.
Khi lập dự toán cần phải hiểu rõ được năng lực của nhà cung cấp, tuy nhiên những vật liệu khi hoàn thiện là những vật liệu có nhiều chủng loại và giá cả khác nhau giữa các hãng. Vì thế cần thống nhất về các loại đầu tư xây dựng để tính toán đúng khối lượng từ đó đưa ra được bảng dự toán một cách chính xác và hợp lý nhất.
Hồ sơ thiết kế.
Hồ sơ thiết kế đóng vai trò rất quan trọng khi muốn xây dựng một ngôi nhà hoàn hảo. Hồ sơ thiết kế là nền tảng và cơ sở để đưa ra hợp đồng và hồ sơ thiết kế giúp cam kết được chất lượng công trình. Thông thường các đơn bị cung cấp dịch vụ xây nhà trọn gói sẽ đảm nhận cả thiết kế và thi công, tuy vậy nhưng chủ đầu tư cũng có thể thuê 1 đơn vị khác để thiết kế hoặc thi công. Nhưng hồ sơ thiết kế cũng là danh mục cần phải chuẩn bị thật kỹ càng từ định hướng phối cảnh 3D đến hồ thi kỹ thuật thi công. Thông tin rõ ràng, nội dung chi tiết, đảm bảo được cả về kỹ thuật và thẩm mỹ cho ngôi nhà.
Bên cạnh đó thì việc chuẩn bị kỹ lưỡng cho hồ sơ thi công sẽ giúp dự tính các khoản chi phí một cách chính xác, hạn chế việc phát sinh chi phí trong quá trình xây dựng.
Xem thêm: Những thứ cần có trong một bộ hồ sơ thi công.
Hợp đồng thi công.
Hợp đồng thi công là văn bản giấy tờ rất quan trọng, giấy tờ này đóng vai trò ràng buộc trách nhiệm, chi phí và thực hiện hóa cam kết của nhà thầu và chủ đầu tư.
Cần lưu ý một số mục trong hợp đồng thi công như: tiến độ thi công, chủng loại vật tư, đơn giá… Tất cả những hạng mục đó đều cần làm rõ và thể hiện chi tiết trên văn bản hợp đồng thi công. Trước khi kết kết hợp đồng cần phản cân nhắc tất cả các điều khoản để kiểm soát các hạng mục đúng theo những gì nhà thầu và chủ đầu tư mong muốn. Nếu có bất kỳ băn khoăn nào hoặc điều khoản nào chưa rõ ràng thì chủ đầu tư và nhà thầu đều cần làm việc để thỏa thuận lại.
Chọn nhà thầu uy tín.
Hiện nay trên thị trường có khá nhiều đơn vị báo giá dịch vụ xây nhà trọn gói, vì thế trước khi quyết định lựa chọn một nhà thầu cần phải có sự tìm hiểu nghiên cứu và cân nhắc kỹ lưỡng. Tham khảo 1 vài đơn vị lớn khác nhau để nắm được tổng quan và chi phí báo giá và thời gian sau đó đưa ra sự so sánh.
Tuy nhiên khi tham khảo nhiều đơn vị có thể giúp khách hàng có nhiều sự lựa chọn hoàn hảo nhưng cũng có thể có quá nhiều đơn vị báo giá lại khiến chủ nhà mông lung hơn do nhiều bên cạnh tranh nhau cố tình báo giá tổng thể thấp nhưng khi xây dựng thực tế lại có nhiều phát sinh và đặc biệt là phát sinh về chi phí. Chính vì vậy bạn cần phải tìm cho mình một nhà thầu uy tín cho dù nhà thầu đó không phải đơn vị thi công rẻ nhất nhưng sẽ là lựa chọn tốt nhất để tránh những phát sinh không mong muốn sau này.
Xem thêm: Cách để lựa chọn nhà thầu uy tín để xây dựng ngôi nhà của bạn,
Thủ tục xin phép xây dựng
Xin phép xây dựng là bước đầu trước khi xây dựng mới một công trình có thể 1 vài công trình cải tạo cũng cần phải xin phép. Khi lựa chọn dịch vụ xây nhà trọn gói thì thủ tục xin cấp phép và các hồ sơ liên quan sẽ do đơn vị thi công tiến hành hỗ trợ cho chủ nhà và với quy trình được thực hiện nhiều lần thì việc này thường được làm nhanh hơn so với chủ nhà tự đi xin cấp phép xây dựng.
Khi chuẩn bị hồ sơ xin cấp phép xây nhà cần lưu ý những nội dung như sau:
- Đất khi xin phép xây dựng phải là đất thổ cư và chính chủ.
- Tìm hiểu các chứng chỉ quy hoạch của khu đất.
- Nắm được mật độ xây dựng của khu đất.
- Tìm hiểu những quy định lộ giới xây dựng.
- Có bản vẽ hiện trạng để xác định tọa độ của đất so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Có bản vẽ thiết kế để xin phép xây dựng theo đúng quy định.
Ngoài ra, khi xin phép xây dựng cần chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng theo quy định với nhà ở riêng lẻ. Đây cũng là những hồ sơ chủ nhà cần chuẩn bị cho đơn vị thi công để họ giúp gia chủ đi xin cấp phép xây dựng.
- Đơn xin cấp phép xây dựng.
- Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất có công chứng kèm bản sao CCCD của chủ hộ.
- Bản thiết kế sơ bộ được đóng dấu của công ty thiết kế có ký của kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng.
- Giấy phép kinh doanh của công ty thiết kế.
- Chứng chỉ hành nghề kiến trúc sư của người thiết kế chính.
- Cam kết của công trình liền kề.
- Cam kết tự phá dỡ công trình với công trình xây tạm nằm trong quy hoạch.
- Căn văn và bản nhà mẫu nếu là nhà trong dự án.
Một số trường hợp được miễn cấp phép xây dựng:
- Kiểu nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư khu đô thị, dự án đầu tư nhà ở có quy hoạch chi tiết đã được các cơ quan chức năng phê duyệt (cần lưu ý thời điểm thi công và phải thông báo trước khi xây dựng).
- Trường hợp nhà ở riêng lẻ ở những khu vực có quy mô dưới 7 tầng và khu vực không có quy hoạch xây dựng các phân khu chức năng, quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thông xã phường được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhà ở riêng lẻ tại khu vực miền núi, hải đảo ở những nơi không có quy hoạch đô thị, hay xây dựng phân khu chức năng.
Cách tính chi phí xây nhà trọn gói.
Hiện nay có hai phương pháp tính giá xây nhà trọn gói bao gồm là: Phương pháp bóc khối lượng và lập dự toán theo từng hạng mục thi công, cách thứ hai là tính theo diện tích xây dựng.
Tính theo chi phí và phương pháp bóc tách từng hạng mục và khối lượng xong lập dự toán.
Phương pháp này thường được áp dụng cho các công trình có quy mô xây dựng công trình lớn nhiều hạng mục. Đây là phương pháp từng hạng mục cần có trong khi thi công sau đó là xác định khối lượng các chi tiết đi kèm và tính toán các chi phí vật tư, nhân công, máy móc,… Tuy vậy nhưng phương pháp này đòi hỏi nhà thầu phải đủ kinh nghiệm và chuyên môn sâu từng hạng mục để có thể tính toán chính xác.
Và phương pháp này cũng chỉ thường dùng cho các công trình xây dựng lớn quy mô to và chưa thật sự phù hợp với các công trình nhà dân dụng.
Tính giá theo diện tích xây dựng.
Cách tính giá theo diện tích xây dựng này được đa phần các công ty xây dựng và nhà thầu thi công áp dụng để trao đổi và báo giá cho khách hàng. Đặc biệt nó phù hợp với công trình nhà dân dụng. Với cách tính này thì chủ nhà chỉ cần lấy đơn giá xây dựng nhân với tổng diện tích xây dựng sẽ có thể nắm được chi phí phí tổng thể của công trình.
Cách tính diện tích xây dựng.
Tùy theo diệnt ích và quy mô của công trình sẽ được tính theo những hệ số khác nhau nhưng tổng quan bạn có thể tham khảo và tự lên chi phí cho ngôi nhà của mình dưa trên các hệ số khi xây dựng nhà trọn gói sau đây:
| Khu vực thi công | Hệ số tính |
| Tầng hầm có độ sâu từ 1 – 1,2m so với code vỉa hè | 150% diện tích |
| Tầng hầm có độ sâu từ 1,3 – 1,5m so với code vỉa hè | 170% diện tích |
| Tầng hầm có độ sâu từ 1,6 – 1,9m so với code vỉa hè | 200% diện tích |
| Tầng hầm có độ sâu từ 2m trở lên so với code vỉa hè | 250% diện tích |
| Phần móng công trình thi công móng băng | 50% diện tích tầng trệt |
| Phần móng công trình thi công móng cọc, móng đơn | 40% diện tích tầng trệt |
| Phần móng công trình thi công móng bè | 80% diện tích tầng trệt |
| Phần diện tích có mái che (Trệt, lửng, lầu,… sân thượng có mái che) |
100% diện tích |
| Phần diện tích không có mái che (sân thượng không có mái che, sân phơi,…) |
70% diện tích |
| Sân trước có diện tích <= 12 m2 | 80% diện tích |
| Sân trước có diện tích > 12 m2 (Trường hợp sân trước lớn có thể xem xét lại hệ số tính) |
70% diện tích |
| Sân sau (Trường hợp sân sau lớn có thể xem xét lại hệ số tính) |
70% diện tích |
| Ô trống trong nhà mỗi sàn có diện tích <=8 m2 | 100% diện tích |
| Ô trống trong nhà mỗi sàn có diện tích >8 m2 | 50% diện tích |
| Mái bê tông cốt thép | 50% diện tích |
| Mái tôn -Bao gồm phần xà gồ sắt hộp và tôn lợp -Tính theo hệ số mặt nghiêng, tối thiểu 1,4 |
30% diện tích |
| Mái ngói kèo sắt -Bao gồm khung kèo và ngói lợp -Tính theo hệ số mặt nghiêng, tối thiểu 1,4 |
70% diện tích |
| Mái ngói BTCT -Bao gồm hệ ritô và ngói lợp -Tính theo hệ số mặt nghiêng, tối thiểu 1,4 |
100% diện tích |
| Khu vực cầu thang | 100% diện tích |
Bảng báo giá dịch vụ xây nhà trọn gói
Đơn giá hoàn thiện theo từng gói xây dựng
| Gói xây dựng | Đơn giá xây nhà / m2 |
| Gói thông dụng | 4.950.000 – 5.250.000 |
| Gói trung bình | 5.450.000đ – 5.750.000 |
| Gói khá | 6.000.000 – 6.700.000 |
| Xây nhà trọn gói nhà cấp 4 > 350m2 | 3.200.000 |
| Xây nhà trọn gói nhà cấp 4 < 350m2 | 3.350.000 |
| Xây nhà trọn gói nhà phố 1 mặt tiền | 4.900.000 – 5.250.000 |
| Xây nhà trọn gói nhà phố 2 mặt tiền | 5.150.000 – 5.550.000 |
| Xây nhà trọn gói biệt thự | 5.450.000 – 5.850.000 |
| Xây nhà trọn gói biệt thự tân cổ điển | 6.000.000 – 6.850.000 |
Đơn giá hoàn thiện 6.000.000 – 6.700.000/m2
Lưu ý:
Những hạng mục không có liệt kê trong hợp đồng thi công thì chủ nhà phải chủ động toàn bộ (từ nhân công thực hiện đến vật tư). Các hạng sau sẽ không nằm trong giá trị hợp đồng.
- Ốp các loại gạch trang trí, các loại đá ốp lát, và phào hay thành phần trang trí…
- Các loại sơn khác ngoài sơn nước và sơn dầu, cụ thể là sơn hiệu ứng, sơn chất liệu (giả đá, bê tông, giả gỗ,…)
- Lam trang trí sân vườn và các khu vị trí trang trí.
- Xây dựng sân vườn, tiểu cảnh, hòn non bộ.
- Các dụng cụ nội thất như giường tủ, kệ, quầy bar, kệ trang trí…
- Các loại tủ âm tường bếp âm tường…
- Các thiết bị gia dụng như máy lạnh, bếp, máy hút mùi hút khói…
- Các loại đèn chùm trang trí, đèn ngủ,…
- Các loại phụ kiện nhà vệ sinh khác kèm theo bồn tắm và kệ Lavabo.
- Máy nóng lạnh.
- Hệ thống mạng cho văn phòng.
- Hệ thống thu và chống sét.
- Các loại cửa cuốn cửa kéo, cửa chống muỗi.
- Và các hạng mục khác nữa…
Đối với những hạng mục không được liệt kê trong bảng báo giá trên sẽ được hiểu là ngoài hợp đồng. Nếu chủ đầu tư có nhu cầu thêm thì đơn vị thi công sẽ hỗ trợ nhưng sẽ được báo giá chi phí những hạng mục phát sinh.
Đối với những hợp khách hàng yêu cầu những vật tư phụ kiện mẫu mã do khách hàng chỉ định, nhà thầu sẽ không cam kết về chất lượng và thẩm mỹ, chi phí và các vấn đề có liên quan.
Các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá của dịch vụ
Chi phí xây nhà là điều mà chủ nhà nào cũng quan tâm hàng đầu. Tuy nhiên trên thị trường đang có rất nhiều đơn vị báo giá với nhiều mức độ khác nhau. Vì giá xây nhà sẽ phục thuộc nhiều yếu tố để có thể có những đơn giá khác nhau ở từng đơn vị thi công.
Phụ thuộc diện tích và điều kiện thi công công trình.
Xây dựng điều đầu tiên cần xác định là diện tích xây dựng và diện tích của công trình. Diện tích xây dựng sẽ ảnh hưởng đến tổng thể chi phí khi xây dựng ngôi nhà.
Thông thường để vận chuyển các vật tư đến công trình, các đơn vị sẽ cần đường có độ rộng khoảng hơn 5m đê dễ dàng vận chuyển. Diện tích đường lớn hơn có thể sử dụng các phương tiện chuyên chở lớn để vận chuyển vật liệu đến tận chân công trình. Tuy nhiên đường nhỏ nhà phố sâu hay ngõ ngách vẫn có thể vận chuyển được vật liệu nhưng phải sử dụng nhiều xe nhỏ và tốn nhân công vận chuyển vật liệu hơn nên sẽ tốn chi phí và thời gian hơn. Đơn giá vận chuyển vào các hẻm và các đường chật hẹp sẽ cao hơn và cao hơn bao nhiêu thì đơn vị thi công sẽ có báo giá cho chủ nhà phục thuộc điều kiện thực tế.
Một số trường hợp vận chuyển vật liệu xây dựng còn có thể bị xử phạt hành chính và phải vận chuyển ngoài giờ hành chính và vận chuyển vào đêm khuya cũng gây ra thêm khó khăn và bất tiện. Vì thế điều kiện thi công khó khăn, đường bé nhỏ hay diện tích xây dựng nhỏ thì giá thi công xây nhà trọn gói sẽ cao hơn.
Phụ thuộc vào biện pháp thi công.
Mỗi nhà thầu đều có phương pháp thi công riêng khác nhau. Những đơn vị thi công chuyên nghiệp sẽ áp dụng những công nghệ và xây dựng để đảm bảo an toàn lao động cho công trình. Một công trình thi công công chuyên nghiệp, có kế hoạch có biện pháp kỹ lưỡng… sẽ tạo ra một công trình chất lượng và tất nhiên thi công cũng nhanh và hiệu quả hơn so với những đơn vị không chuyên nghiệp.
Phụ thuộc vào vật liệu thi công.
Lựa chọn vật liệu thi công cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây nhà trọn gói vì những vật liệu khác nhau về chất lượng khác nhau mẫu mã và nhà cung cấp khác nhau cũng sẽ có giá khác nhau. Và chắc chắn những vật liệu tốt hơn sẽ có giá đắt hơn. Thông thường đơn vị thi công sẽ tư vấn vật liệu làm sao để cân đối với ngân sách của khách hàng để có giá cả phù hợp nhưng chất lượng vấn đảm bảo đáp ứng được nhu cầu chủ nhà đúng chất lượng.
Phụ thuộc chất lượng và uy tín của nhà thầu thi công.
Một đơn vị thi công uy tín thì thường có giá cả cao hơn so với các đơn vị thi công không uy tín bởi vì những bên uy tín họ có năng lực cao hơn và họ cam kết được chất lượng công trình. Và còn vì những đơn vị uy tín họ sẽ tính toán tổng thể chính xác hơn và giảm thiểu việc phát sinh quá lớn các hạng mục thi công.
Những tiêu chí đánh giá chất lượng của một đơn vị uy tín.
- Đội ngũ thi công có tay nghề cao, đúng kỹ thuật và tỉ mỉ từng công đoạn đặc biệt là công đoạn hoàn thiện, sẽ có giá cao hơn so với các thợ có tay nghề thấp chưa được làm các công trình có tính kỹ thuật cao và cẩu thả.
- Dùng máy móc hỗ trợ cho hiệu quả cao hơn so với các biên pháp truyền thống.
- Kỹ sư giám sát có chuyên môn và kinh nghiệm hành nghề dày dạn cũng là yếu tố quan trọng đến tiến độ thi công và chất lượng của công trình thi công.
Ngoài ra báo giá cũng có thể phát sinh những trường hợp sau đây:
- Chủ đầu tư yêu cầu thay đổi vật liệu và đổi ý trong quá trình thi công.
- Báo giá thiếu các hạng mục do nhà thầu thiếu kinh nghiệm.
- Chủ đầu tư yêu cầu thêm các hạng mục mới không có trong báo giá.
Các hạng mục xây nhà trọn gói.
Phần thủ tục xin phép xây dựng.
- Xin phép xây dựng, xin phép tất cả giấy phép của cơ quan chức năng.
- Thiết kế hồ sơ thi công.
- Thông báo khởi công.
Thi công phần thô, xây dựng cơ bản.
- Tổ chức công trường, thiết lập hành lang và các phương án an toàn giao thông, làm nơi nghỉ ngơi cho công nhân (nếu mặt bằng thi công cho phép).
- Quây bạt và ngăn cách công trình so với các công trình lân cận để tránh bụi bẩn và đảm bảo an toàn thi công.
- Khảo sát mặt bằng, vệ sinh mặt bằng, định vị tim mốc và cao độ móng, cột nhà đối với xây dựng công trình mới.
- Đinh vị, thi công đào móng và các hạng mục thoát nước âm: Móng cọc, dầm, đà kiềng, hầm phân, hố gas…
- Thi công kết cấu móng, đổ bê tổng, dầm sàn các tầng, cột theo bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công đã duyệt.
- Xây tường từng tầng và khu vực theo đúng bản vẽ kỹ thuật và trát các khu vực đúng quy chuẩn.
- Thi công chống thấm cho sàn và khu vực có khả năng bị thấm như nhà vệ sinh, sân thượng, ban công.
- Thi công lợp mái tôn hoặc mái ngói (nếu có)
- Thi công lắp đặt đường ống cấp thoát nước hệ thống nóng lạnh.
- Thi công lắp đặt các hệ thống chiếu sáng.
- Thi công lắp đặt internet và truyền hình cáp.
Thi công phần hoàn thiện.
- Ốp lát nền nhà, nền sân, phòng bếp, nhà vệ sinh, ban công, sân thượng…
- Ốp đá và gạch tường theo thiết kế.
- Ốp lát gạch đá trang trí.
- Ốp lát đá cầu thang, mặt đá bàn bếp và bàn đảo…
- Lắp đặt thiết bị chiếu sáng và hệ thống điện công tắc, ổ cắm, đèn…
- Lắp đặt thiết bị cấp thoát nước và các thiết vệ sinh…
- Lắp đặt hệ cửa, lan can các loại theo bản vẽ thiết kế.
- Thi công trần thạch cao và trần trang trí.
- Bả matit và nước phần nội thất và ngoại thất.
- Dịch vụ lắp đặt nội thất nếu có.
- Kiểm tra lại toàn bộ công trình.
- Vệ sinh toàn bộ công trình và hoàn thiện, bàn giao đưa vào sử dụng.
Quy trình thi công trọn gói.
Khi chủ nhà bắt đầu có ý định xây nhà mới thì cần tìm hiểu về quy trình thi công trọn gói để nắm được tổng thể công việc và các hạng mục, giảm thiểu tối đa sự bị động không biết phải xử lý như thế nào và có thể kết hợp với nhà thầu trong khi thi công.
Dưới đây là quy trình dịch vụ xây nhà trọn gói tại D2 Architects.
Tiếp nhận thông tin và nhu cầu khách hàng.
Đây là bước đầu tiên trong quy trình thi công xây nhà trọn gói. Khách hàng có thể liên hệ với chúng tôi thông quan số hotline hoặc thông qua trang Page chính thức của công ty. Khi chúng tôi tiếp nhận thông tin chúng sẽ có đội ngũ kiến trúc sư và kỹ sư xây dựng sẽ lên lịch gặp trực tiếp chủ nhà để nắm được mong muốn của gia chủ. Khi tiếp nhận thông tin khách hàng có thể gửi trước các giấy tờ pháp lý để dễ dàng khảo sát và tư vấn về hiện trạng công trình.
Khảo sát thực tế.
Sau khi lên lịch hẹn và gặp thực tế để trao đổi nhu cầu của chủ nhà thì bên kỹ thuật sẽ qua khảo sát thực tế ngôi nhà của bạn. Khảo sát thực tế sẽ nắm được toàn bộ hiện trạng và các thông tin cụ thể và báo giá chính xác. Kỹ sư sẽ thu thập các tài liệu liên quan cần thiết để bổ trợ quá trình lên thiết kế thi công dựng phối cảnh công trình và làm báo giá sát nhất với thực trạng.
Kết hợp với thực tế sẽ trao đổi cụ thể hơn về ý tưởng của khách hàng và phương án để kiến sư lên ý tưởng nhanh nhất phù hợp nhất với khách hàng.
Báo giá thiết kế.
Sau khi có bản vẽ mặt bằng hiện trạng và hai bên thống nhất về công năng của ngôi nhà. Để tối ưu công năng chi phí khi xây dựng, phía sau nhà thầu sẽ tư vấn dựa trên nhu cầu thực tế và quy mô công trình thì đơn vị thiết kế sẽ lên phương án báo giá thiết kế cho chủ nhà.
Lên phương án thiết kế chi tiết.
1 bộ hồ sơ thiết kế hoàn hảo đòi hỏi chủ nhà và kiến trúc sư phải làm việc chặt chẽ với nhau. Khi làm việc chặt chẽ để kiến trúc sư có thể nắm đuọc mong muốn của nhà cũng như là đưa ra các giải pháp về công năng và thẩm mỹ phương án thi công tối ưu để tư vấn cho chủ nhà hiểu rõ hơn.
Các bản vẽ trong hồ sơ gồm có:
- Hồ sơ kiến trúc: bản vẽ mặt bằng, bản vẽ mặt đứng, bản vẽ mặt cắt, bản vẽ phối cảnh 3D.
- Hồ sơ thi công bao gồm: bản vẽ kết cấu, bản vẽ hệ thống điện, bản vẽ hệ thống cấp và thoát nước, bản vẽ hệ thống mạng (Dây lan internet, truyền hình cáp,…).
- Hồ sơ thiết kế sẽ giúp chủ nhà hình dung trước được ngôi nhà trông sẽ như thế nào. Vừa là cơ sở để lên dự toán báo giá thi công phần hoàn thiện chuẩn xác nhất. Đây là khâu quan trọng nhất quyết định hình thức và công năng sử dụng của ngôi nhà nên cần phải đặc biệt chú ý khi trước thi xây dựng thực tế. Đây cũng là khâu cần đầu tư thời gian và tiền bạc để tối ưu các phần thi công sau được trơn chu và hiệu quả tiết kiệm thời gian và tiền bạc.
Lập dự toán và báo giá thi công.
Dựa vào hồ sơ thiết kế bên thi công công trình sẽ bóc tách khối lượng từng hạng mục công trình và tính toán chi phí để thi công một cách chính xác, tránh rủi ro và hạn chế tối đa những chi phí có thể phát sinh trong quá trình xây dựng. Sau khi đã có bản tổng hợp lại các chi phí của ngôi nhà sẽ lập thành báo giá gửi cho chủ nhà. Để cho chủ đầu tư dễ dàng nắm bắt, báo giá xây nhà trọn gói chi tiết sẽ được tách ra hai phần:
- Báo giá phần vật liệu thô và nhân công hoàn thiện: danh sách vật liệu thô báo giá chi tiết.
- Báo giá phần hoàn thiện: tổng giá trị và danh sách các hạng mục vật liệu dùng để hoàn thiện công trình.
Ký hợp đồng và tiến hành thi công.
Khi khách hàng đồng ý với bảng báo giá 2 bên sẽ tiến hành thương lượng đến các điều khoản trong hợp đồng thi công. Soạn thảo hợp đồng xây nhà trọn gói chi tiết giữa chủ đầu tư và nhà thầu thi công.
Chủ đầu tư và thầu sẽ tiến hành ký hợp đồng đã thảo luận và thống nhất các điều khoản và chuyển qua để bắt đầu thi công.
Quy trình thi công gồm các bước sau:
Giai đoạn chuẩn bị:
- Lập tiến độ trong quy trình thi công.
- Chuẩn bị các điều kiện thi công xây dựng: nhân công, vật tư, máy móc…
Giai đoạn thi công phần thô:
- Thi công xây dựng phần móng công trình và các hệ thống bể ngầm, hố gas…
- Thi công sàn.
- Thi công xây tường các hệ thống điện nước.
- Trát bề mặt tường.
- Thi công trần thạch cao.
- Chống thấm các vị trí cần chống thấm.
- Cán nền.
- Ốp lát gạch đá, sàn, cầu thang, vệ sinh bệ bếp bàn đảo.
Giai đoạn hoàn thiện:
- Thi công ốp đá Granite.
- Lắp đặt cửa.
- Thi công sơn nước.
- Thi công nội thất tủ bếp (nếu có).
- Vệ sinh sau khi xây dựng.
Thiết kế nội thất.
Sau khi xây dựng và thi công phần thô xong, chủ đầu tư sẽ kiểm tra lại bộ xem có cần phải chỉnh sửa gì không sau đó sẽ đến giai đoạn thiết kế và thi công nội thất.
Thông thường quá trình thiết nội thất sẽ được tiến hành ngay khi bắt đầu thiết kế ngôi nhà. Nhưng đến giai đoạn này thì cũng cần xem xét lại để bắt đầu triển khai thi công phần nội thất hoặc đóng các đồ nội thất theo đúng với 3D.
Báo giá thi công nội thất.
Dựa trên thiết kế mà khách hàng đã duyệt với kiến trúc sư đơn vị thi công nội thất sẽ bóc tách các hạng mục và tính toán chi phí để lập thành bảng báo giá gửi cho khách hàng.
Thi công nội thất.
Sau khi chủ nhà đồng ý với các hạng mục và báo giá thi công nội thất từ phía đơn vị thi công thì đơn vị thi công sẽ tiến hành đóng đồ theo mẫu hoặc đặt mua các sản phẩm có sẵn trên thị trường tùy thuộc vào nhu cầu của chủ nhà.
Nghiệm thu và bàn giao công trình.
Sau khi hoàn thiện nội thất thì gia chủ chủ có thể kiểm tra lại toàn bộ công trình và trước khi thanh toán cần phải nghiệm thu công trình. Chủ nhà và bên phía nhà thầu sẽ hoàn thiện hồ sơ hoàn công và lập biên bản nghiệm thu để bàn giao lại công trình. Trước khi công trình được bàn giao thì đơn vị thi công sẽ có trách nhiệm vệ sinh công nghiệp trước khi bàn giao để đảm bảo sạch sẽ nhất trước khi bàn giao cho chủ nhà.
Thanh lý hợp đồng và bảo hành.
Khi chủ nhà đã xem xét kỹ lưỡng hài lòng với công trình và bàn giao xong. Khách hàng sẽ tiến hành thanh lý hợp đồng theo các nội dung đã được ký kết. Bên phía nhà thầu sẽ có trách nhiệm bảo hành theo các điều khoản trong hợp đồng. Khi gặp các vấn đề sự cố chủ nhà có thể liên hệ với nhà thầu để được khắc phục sự cố sớm nhất. Ngoài ra nếu khách hàng có nhu cầu hoặc vấn đề cần giải đáp đều có thể liên hệ với nhà thầu để được tư vấn.
Những lưu ý khi làm hợp đồng xây nhà trọn gói.
Ký hợp đồng xây nhà trọn gói là một bước vô cùng quan trọng và không thể bỏ qua là bước thỏa thuận cuối cùng các vấn đề trước khi khởi công xây dựng. Đây là giai đoạn chủ đầu tư với đơn vị nhà thầu sẽ thương thảo và nhất chí các phương án được thể hiện trên hợp đồng. Tuy nhiên, trong khi xây dựng thì không thể tránh khỏi những sự cố hoặc những sai xót nhất đinh. Vì thế chủ đầu tư cũng cần phải đọc kỹ lại hợp đồng trước khi ký kết để giảm thiểu tối đa những phát sinh không mong muốn.
Dưới đây là những lưu ý chủ nhà cần phải quan tâm trong hợp đồng xây dựng:
Đơn giá xây dựng.
Sau khi khảo sát và lên kế hoạch cho công trình thì chủ đầu tư với đơn vị nhà thầu thi công cũng sẽ gặp nhau nhiều buổi để trình bày phương án xây dựng, tư vấn về đơn giá, vật tư thi công… Sau khi đã thống nhất và có sự đồng thuận thì hai bên mới ký hợp đồng. Tuy nhiên, trước khi ký hợp đồng, chủ đầu tư nên dành thời gian để đọc lại bản hợp đồng và xem xét kỹ lưỡng các điều khoản trên bản hợp đồng. Trong đó cần chú ý xem kỹ phần báo giá hay bảng báo giá kèm theo, đơn giá xây nhà có đúng với báo giá xây nhà trọn gói đã thống nhất từ trước không.
Bảng vật tư thô hoàn thiện.
Bảng vật liệu xây dựng sẽ ảnh hưởng đến đến đơn giá xây nhà và sẽ tác động trực tiếp đến chất lượng của công trình. Đây là yếu tố quyết định sự sự chắc chắn và an toàn của ngôi nhà. Chính vì vậy vật liệu xây dựng luôn được khách hàng quan tâm hàng đầu khi trao đổi với nhà thầu. Tuy nhiên, trước khi chủ đầu tư ký kết hợp đồng cần xem lại bảng vật liệu xây dựng như: Số lượng, đơn giá, chủng loại,… Trong bản hợp đồng. Vì trong quá trình soạn thảo hợp đồng có thể xảy ra sai xót hoặc nhầm lẫn. Có những trường hợp nhà thầu còn đổi loại vật tư chất lượng cao sang loại vật tư chất lượng kém hơn để bòn rút tiền chênh lệch.
Tiến độ thi công.
Tiến độ thi công cũng là điều mà chủ nhà cần phải lưu tâm vì khi chậm tiến độ thì chủ nhà và nhà thầu đều khó nói và dễ gây bức xúc. Nhiều trường hợp các đơn vị thi công chậm tiến độ quá lớn khiến chủ đầu tư không hài lòng. Để tránh những mâu thuẫn và phát sinh không đáng có thì chủ nhà nhà thầu thi công có thể thống nhất với nhau về tiến độ thi công trước khi xây nhà trọn gói nếu có thể thì ghi rõ thời gian thi công trong bao nhiêu lâu và số lượng nhân công trên ngày. Và có thể thêm phần mức phạt nếu tiến độ bị chậm. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng có thể châm trước cho các đơn vị nhà thầu có uy tín nhưng do các lý do khách quan như mưa bão lũ lụt hoặc điều kiện không cho phép gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công. Đây là những vấn đề xảy ra bất ngờ nhà thầu khó có thể lường trước và kiểm soát được.
Tiến độ thanh toán.
Thông thường chi phí xây nhà rất lớn thường tính từ trăm triệu đến vài tỉ đồng hoặc hơn nữa, thời gian xây dựng cũng dài nên việc thanh toán không thể trong 1 lần. Vì vậy tiến độ thanh toán cũng là một yếu tố quan trọng mà chủ nhà và đơn vị thi công xem xét kỹ lưỡng trong hợp đồng xây nhà trọn gói.
Có 2 hình thức thanh toán phổ biến:
- Thanh toán từng phần: Nhà thầu sẽ chia nhỏ công trình thành nhiều các hạng mục nhỏ. Khi thi công xong phần hạng mục nào thì chủ đầu tư sẽ thanh toán các hạng mục đó theo đúng như hợp đồng. Lần lượt thanh toán các hạng mục từ khi khởi công cho đến khi hoàn thiện công trình.
- Thanh toán theo tuần, theo tháng: Đây cũng là một hình thức phổ biến mà các nhà thầu có thể đề xuất với chủ đầu tư để xem xét thanh toán theo phương pháp này. Hình thức này giúp cho nhà thầu thanh toán cho thợ và công nhân vào cuối tháng. Tuy nhiên điểm yếu của hình thức thanh toán này là chủ nhà khó theo dõi được tiến độ thanh toán và chất lượng công trình.
Lý do chủ nhà cần lựa chọn phương thức thanh toán hợp lý:
- Khi thanh toán hợp lý và phân chia theo từng đợt tiến độ của công trình sẽ kiểm soát được khoản tiền chi ra.
- Thanh toán theo từng đợt sẽ giúp nhà thầu kiểm soát được tiến độ và quản lý nhà thầu tốt hơn.
- Nhà thầu buộc phải thi công đúng kỹ thuật và chất lượng mới được ứng thêm tiền từ chủ đầu tư.
Trách nhiệm của cả hai bên:
Khi hợp đồng đã được ký kết thì hai bên nhà thầu và chủ đầu tư đều phải thực hiện theo các điều khoản đã được thỏa thuận trên hợp đồng. Trách nhiệm của nhà là phải giữa nguyên đơn giá xây dựng và hạn chế tối đa các phát sinh chi phí trong quá trình thi công, đảm bảo chất lượng của vật tư, đảm bảo đúng tiến độ của công trình… Bên cạnh đó, trách nhiệm của chủ đầu tư là đảm bảo thanh toán và tạm ứng chi phí đúng với thời gian đề ra, cung cấp các giấy tờ cần thiết, phối hợp với nhà thầu để hoàn thiện thủ tục cần thiết và giải quyết các vấn đề phát sinh… Sự hỗ trợ, phối hợp lẫn nhau giữa 2 bên sẽ giúp đảm bảo tiến độ của công trình, giúp ngôi nhà đảm bảo chất lượng, đúng kỹ thuật và thời gian bào giao đúng tiến độ.
Bảo hành ngôi nhà sau khi xây dựng.
Một trong những yếu tố để đảm bảo chất lượng thi công của nhà thầu là chính sách bảo hành. Thường thì những đơn vị nhà thầu uy tín đều sẽ có điều khoản bảo hành ngôi nhà trong hợp đồng. Việc quy định chế độ bảo hành và bảo trì ngôi nhà rõ ràng cũng giúp chủ đầu tư an tâm hơn về chất lượng và quyết định lựa chọn nhà thầu.
Xem thêm: Hình ảnh các công trình thực tế tại D2 Architects
Nguồn ảnh: internet.
